GHPartner

08.08.2018 | Ein Erbbaurecht kann bei Gewerbeimmobilien attraktiver sein als der Grundstückskauf

Eine Immobilie zu errichten ist kostspielig, besonders wenn Sie neben dem eigentlichen Bau auch den Erwerb des Grundstücks finanzieren müssen. Dann kann ein Erbbaurechtsvertrag eine sinnvolle Alternative darstellen. Bei einem solchen wird das Grundstück nicht vererbt, sondern verpachtet. Dadurch behält der Grundstückseigentümer sein Land und bekommt gleichzeitig regelmäßige Einnahmen in Form des Erbbauzinses – ähnlich einer Miete. Für Nutzer eines Erbbaurechts entfällt wiederum die Notwendigkeit, das Bauland für Ihre Immobilie zu erwerben. Das spart Eigenkapital, denn der regelmäßig zu entrichtende Erbbauzins ist üblicherweise günstiger als ein Kredit zur Finanzierung des Grundstückskaufs.

Dieser finanzielle Vorteil kann auch für Unternehmer, die eine Gewerbeimmobilie errichten wollen, von Interesse sein. Denn so bewahren sie sich ihre Liquidität, was besonders bei einer Unternehmensgründung wichtig ist.

Erbbaurechte werden vergleichsweise selten von privaten Grundstückseigentümern vergeben. Die meisten Erbbaurechtsgeber sind Städte, Gemeinden, kirchliche Einrichtungen oder Stiftungen.

Ein Erbbaurecht für Gewerbeimmobilien bringt einige Vorteile
Im Durchschnitt liegt der jährliche Erbbauzins, der für eine Gewerbeimmobilie gezahlt werden muss, bei 4,3 Prozent des Grundstückswerts. Er ist damit etwas höher als der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien, welcher bei 3,1 Prozent liegt. Grundsätzlich kann jedoch jeder Grundstückseigentümer die Höhe frei wählen. In welchen Zeitabständen – monatlich, vierteljährlich, jährlich etc. – der Erbbauzins zu entrichten ist, muss im Vertrag vereinbart werden.

Als Unternehmer müssen Sie für den Bau einer Gewerbeimmobilie somit üblicherweise ein höheres Entgelt entrichten als ein Erbbaurechtsnehmer, der ein Wohnhaus errichten möchte. Dafür sparen Sie aber einiges an Steuern. Denn anders als bei der Finanzierung für einen Grundstückskauf ist der Erbbauzins komplett von der Steuer absetzbar.

Der Erbbauzins kann für private Erbbaurechtsnehmer höchstens alle drei Jahre geändert werden und ist dann gemäß der Entwicklung des Verbraucherpreiskostenindexes anzupassen. Bei gewerblichen genutzten Erbbaurechten ist hingegen eine jährliche Anpassung möglich.

Erbbaurechte für den Wohnungsbau werden in der Regel für 75 oder 99 Jahre vergeben. Soll stattdessen eine Gewerbeimmobilie errichtet werden, ist es üblich, über eine flexiblere Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags zu verhandeln und dem Erbbaurechtsnehmer zudem ein Optionsrecht auf eine Verlängerung einzuräumen. Als Unternehmer können Sie so die Dauer des Erbbaurechts den Bedürfnissen Ihrer Firma anpassen.

Nachteile des Erbbaurechts für Unternehmer
Trotz aller Vorteile sollte eine Erbbaurechtsnutzung gründlich überdacht werden. Denn ein Erbbauzins ist bis zum Ende der Vertragslaufzeit zu zahlen. Dies ist in der Regel ein wesentlich längerer Zeitraum als für die Abzahlung eines Hypothekenkredits. Als Unternehmer müssen Sie deshalb kalkulieren, ob Sie dieser Zahlungsverpflichtung auch in 50, 70 oder gar 99 Jahren noch nachkommen können.

Bedenken Sie außerdem, dass nach Ablauf des Erbbaurechts Ihre Gewerbeimmobilie an den Grundstückseigentümer übergeht. Dieser muss Ihnen zwar eine Entschädigung zahlen, in der Regel entspricht diese jedoch nicht dem vollen Gebäudewert.

Ein weiterer Nachteil kann sich ergeben, wenn Sie Ihr Erbbaurecht verkaufen möchten. Denn ein lukratives Geschäft werden Sie hier nur machen, wenn die noch verbleibende Vertragslaufzeit möglichst lang ist. Ein Interessent, der die Immobilie nach Erwerb nur noch wenige Jahre nutzen kann, bis das Erbbaurecht endet, wird hingegen nur einem niedrigen Kaufpreis zustimmen.

Informationen rund baurechtliche Themen finden sie unter https://www.anwalt.org/baurecht/.