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10.07.2018 | Miet- und Pachtvertrag: Das sind die Unterschiede

Möchten Sie ein Grundstück nutzen, ohne es käuflich zu erwerben, habe Sie die Möglichkeit, sich mit dem Eigentümer auf eines von zwei möglichen Vertragsverhältnissen zu einigen: Miete oder Pacht. Bei beiden überlässt er Ihnen gegen ein Entgelt das Objekt zum Gebrauch. Es gibt aber einige wesentliche Unterschiede.

Denn während ein Mietvertrag dem Mieter ausschließlich die Nutzung der Mietsache gestattet, erlaubt ein Pachtvertrag dem Pächter auch die vorhandene Einrichtung bzw. die Erträge des betreffenden Objekts zu verwenden und wirtschaftlich zu nutzen. Wenn Sie z.B. ein Grundstück mit einem Gewässer mieten, haben Sie kein Anrecht auf die Fische in dem Gewässer. Schließen Sie hingegen über das gleiche Grundstück einen Pachtvertrag ab, dürfen Sie die Fische fangen, behalten oder verkaufen.

Welche Objekte können verpachtet werden?
Damit eine Räumlichkeit verpachtet werden kann, muss diese über Betriebsmittel oder Einrichtungen verfügen, die die unternehmerische Nutzung erst ermöglichen. Sichert Ihnen der Vertrag z. B. lediglich den Gebrauch einer leeren Lagerhalle zu, ist es eine Miete. Dürfen Sie darüber hinaus aber auch den vorhandenen Gabelstapler oder andere Maschinen nutzen, ist es eine Pacht. Voraussetzung hierbei ist, dass die vorhandene Einrichtung auch einen echten Nutzwert für den Pächter hat.

Pachtverträge können deshalb nicht nur für landwirtschaftliche Nutzflächen, sondern auch für Geschäftsräumlichkeiten geschlossen werden: Gastronomiebetriebe, Arztpraxen, Büros, ja sogar komplette Unternehmen.

Pächter unterliegen nicht dem Mieterschutz
Das Mietrecht in Deutschland schützt in erster Linie die Mieter, indem es z. B. die Kündigung durch den Vermieter erschwert. Diese gesetzlichen Bestimmungen, die den Mietern Vorteile bringen, gelten bei einem Pachtvertrag jedoch nicht. Das bedeutet, dass dem Pächter mitunter mehr Pflichten auferlegt werden können und der Verpächter bei der Aufsetzung des Vertrags mehr Freiheiten genießt.

So muss beispielsweise ein Vermieter zwar die Erlaubnis geben, wenn sein Mieter die Räumlichkeit untervermieten möchte, grundsätzlich verbieten darf er dies aber nicht (es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor). Ein Pächter hingegen hat kein Recht darauf, das Objekt weiter zu verpachten.

Unterschiede bei der Kündigung
Sowohl ein Miet- als auch ein Pachtvertrag können entweder befristet oder unbefristet geschlossen werden. Das Vertragsverhältnis endet, wenn die vereinbarte Frist ausläuft oder eine der Vertragsparteien kündigt. Die Bedingungen, zu denen gekündigt werden kann, unterscheiden sich allerdings zwischen Miet- und Pachtverträgen.

Möchte ein Mieter ordentlich kündigen, beträgt die Kündigungsfrist maximal drei Monate. Der Mietvertrag kann auch eine kürzere Frist festlegen, nicht jedoch eine längere. Die Kündigung ist das ganze Jahr über möglich, sie muss aber spätestens bis zum dritten Tag eines Kalendermonats ausgesprochen werden, damit dieser noch als voller Monat in die Kündigungsfrist gezählt wird. Für einen Vermieter richtet sich die gesetzliche Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt mindestens drei Monate.

Die ordentliche Kündigung eines Pachtvertrags ist hingegen nur zum Ende eines Pachtjahres zulässig und muss eine gesetzliche Frist von 6 Monaten einhalten, sofern vertraglich keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Auch hier muss im ersten Monat der Frist die Kündigung spätestens bis zum dritten Tag erfolgen.

Mehr zu den gesetzlichen Regelungen von Mietverträgen erfahren Sie hier: https://www.mietrecht.com/mietvertrag.

Ein Text des Berufsverbands der Rechtsjournalisten e.V.