Tipp des Monats

06/01/2015 | Achtung bei Vermietung zum Freundschaftspreis

Wer eine Immobilie vermietet, kann Steuern sparen. Bei vergünstigter Vermietung zu „Freundschaftspreisen“ – insbesondere an nahe Angehörige – schaut das Finanzamt jedoch genau hin. Aus diesem Grund ist Vorsicht geboten.

Nach der gesetzlichen Neuregelung des § 21 Abs. 2 EStG gilt für verbilligte Wohnraummieten Folgendes:

Die Werbungskosten dürfen zu 100% geltend gemacht werden, sofern bei einer dauerhaften Wohnungsvermietung die Marktmiete  mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt.

Bei Mieten unter 66% der ortsüblichen Miete schreibt das Einkommensteuergesetz eine anteilige Werbungskostenkürzung vor.

Zur Vermeidung einer steuerschädlichen zu niedrigen Festlegung der Miete ist es entscheidend zu wissen, was das Finanzamt als ortsüblich erachtet. Für das Bundesland Hessen schreibt die Oberfinanzdirektion Frankfurt ein siebenstufiges Ermittlungsverfahren vor. Aus dieser Verfügung lassen sich für alle Bundesländer Maßstäbe herleiten

Stufe 1) Miete des Vormieters

Nach vorangegangener Vermietung an fremde Dritte kann das Finanzamt regelmäßig diese  Miete plus Nebenkosten als ortsüblich annehmen

Stufe 2) Örtlicher Mietspiegel

Ohne vorherige Fremdvermietung orientiert sich die Finanzverwaltung  an den örtlichen Mietspiegeln oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden. Hier darf auf den niedrigsten Wert zurückgegriffen werden.

Stufe 3) Mietwertkalkulatoren

Existiert kein Mietspiegel, sollen die Finanzämter verwaltungsinterne  Mietwertkalkulatoren nutzen.

Stufe 4) Recherche im Internet

Lässt sich durch die vorgenannten Schritte keine Vergleichsmiete ermitteln, finden sich auf Online-Portalen (z. B. www.immoscout24.de) zu vermietende vergleichbare Immobilien im Umkreis, anhand derer durchschnittliche  Quadratmeterpreise errechenbar sind.

Stufe 5) Hochrechnung veralteter Mietspiegel

Die ortsübliche Miete kann aus veralteten Mietspiegeln unter Berücksichtigung der Teuerungsrate ermittelt werden, sofern die vorangegangenen Stufen erfolglos geblieben sind.

Stufe 6) Bundesdurchschnittliche Miete

Hilfsweise darf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete  laut Mikrozensus 2010 zugrunde gelegt werden. Der Wert ist jährlich um 1,15% fortzuschreiben und zu regionalisieren.

Stufe 7) Ermittlung durch Bausachverständigen

Ausnahmsweise kann ein Gutachten durch einen Bausachverständigen zur Ermittlung herangezogen werden.

Dieses Schreiben bietet nicht nur für die Finanzverwaltungen, sondern auch für Sie als Vermieter einen guten Anhaltspunkt zur Ermittlung und Belegung Ihrer angesetzten Miete. Insbesondere in Zweifelsfällen können die  dargestellten Wertermittlungsmethoden (in anderen Bundesländern in ihrer Reihenfolge nicht priorisiert) helfen.

Bewahren Sie hierzu unbedingt alle aussagekräftigen Unterlagen zu Ihrer Berechnung der geforderten Miete bzw. Vergleichsmiete auf.

Ansprechpartner

Ralf van gen Hassend
Steuerberater
Partner in Duisburg

Tel.: +49 (0) 2065/ 9088-0
Fax: +49 (0) 2065/ 9088-50
Email: ralf.vangenhassend(at)g-h-p.de